آخرین بروزرسانی : یکشنبه 20 مرداد 1387 - 09:10:8 ب.ظ.
مرتبه بازدید | نظرات شما | نسخه قابل چاپ | این صفحه را برای دوستان خود بفرستید.

آيا «مسكن ارزان» در راه است؟

مسکن

رفتار بازار مسكن در ایران رفتار پیچیده‌ای است كه شاید تنها تشبیه ممكن برای آن رفتار بازار جهانی نفت باشد كه این روزها پس از ركورد 145دلاری دو ماه پیش به 115دلار سقوط كرده است؛ در هفته‌های اخیر، مكررا اخباری به نقل از مقامات دولت مبنی بر اینكه قیمت مسكن در حال كاهش است و یا كاهش یافته است از رادیو و تلویزیون شنیده می‌شود، ضمن اینكه رییس اتحادیه مشاوران املاك نیز مژده ارزانی بیشتر مسكن در ماه‌های آینده می‌دهد.

مشاهدات نشان می‌دهد كه در بسیاری از نقاط كشور، قیمت مسكن از برخی قیمت‌های حبابی اعلامی كه شاید هیچ وقت معامله‌ای با آن قیمت‌ها نشد، پایین آمده است، اما هم‌اكنون پرسش اصلی آن است كه آیا این روند ادامه خواهد داشت؟ صاحبنظران اقتصادی، تداوم كاهش قیمت در بازار مسكن را با توجه به قیمت‌های حبابی چندان غیرممكن نمی‌دانند؛ ضمن اینكه تحقق وعده‌های دولت نیز می‌تواند با افزایش عرضه، احتمال حباب‌شكنی را تقویت كند اما تحقق حتمی این روند منوط به تقویت بازارهای مالی با هدف كاهش جذابیت بازار مسكن است.

بازار مسكن پس از دو سال حركت در جاده گرانی، اكنون در مسیر ارزانی قرار گرفته است، به طوری كه قیمت مسكن در برخی محله‌های تهران پایین آمده است.
نتایج تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از وضعیت بازار مسكن در تهران حاكی است در برخی مناطق فروشنده‌ها به قیمت‌های سه ماه پیش استناد می‌كنند و براساس آن ارزش ملك‌شان را برای فروش تعیین می‌كنند كه این مساله با توجه به نرخ تورم نوید ارزانی در بازار مسكن را می‌دهد. در برخی محله‌های پایتخت نیز قیمت‌های معامله شده به نسبت دو ماه قبل، متری 150 تا 300هزار تومان و در محله‌های دیگر حتی تا 500 هزار تومان هم كاهش داشته است.

گزارش دنیای اقتصاد همچنین حاكی است: در برخی مناطق به دلیل آنكه خریدار واقعی توان خرید را ندارد، فروشنده‌ها با كمك مشاوران املاك مجبور شده‌اند قیمت پیشنهادی فروش را 10تا 15 درصد پایین بیاورند.

قیمت مسكن اكنون در حالی مسیر ارزانی را در پیش گرفته كه تا همین چند ماه پیش شاهد افزایش روزانه آن بودیم. پیش‌بینی فعالان بازار مسكن حاكی است روند ارزانی در بازار ادامه دارد. رییس اتحادیه مشاوران املاك در این باره معتقد است: انتظار این است كه قیمت‌ها در آینده نزدیك بیشتر از این كاهش پیدا كند.

مهم‌ترین دلیل ركود قیمتی در بازار مسكن را می‌توان جهش 80درصدی قیمت این كالا در سال گذشته عنوان كرد.

ارزش ملك پارسال تا حدی كه توان داشت بالا رفت و فاصله خود را با نرخ تورم به چهار برابر رساند. همین جهش قیمتی مدتی است موجب شده حتی صاحبان سرمایه و دلالان بازار مسكن هم نتوانند به خرید و فروش‌های مكرر خود ادامه دهند، چه برسد به آنكه تقاضای واقعی در بازار بتواند صاحب خانه شود.
دلالان بازار مسكن كه تا سال گذشته روزهای خوشی را به یمن افزایش قیمت سپری می‌كردند، اكنون از این بازار به دلیل گرانی‌های كاذب رویگردان شده‌اند.
از سوی دیگر اعلام برنامه‌های كنترلی از سوی دولت برای اجرا در بازار مسكن نیز باعث شده افرادی كه خرید و فروش ملك به شغل اصلی‌شان تبدیل شده بود، نسبت به آینده شغلی‌شان احساس نگرانی كنند و در نتیجه برای ادامه سوداگری دچار تردید شوند.
مجموعه این دو عامل یعنی گرانی وحشتناك سال گذشته و برنامه‌های جدید را می‌توان دلیلی برای تغییر وضعیت بازار مسكن عنوان كرد. تحول تازه در بازار مسكن را كارشناس برجسته و صاحب‌نام مسكن نیز تایید می‌كند.

دكتر مینو رفیعی، كارشناس اقتصاد مسكن نیز در گفت‌و‌گو با دنیای اقتصاد پیرامون صحت و سقم حاكم شدن روند كاهش قیمت بر بازار مسكن اظهار عقیده كرد و گفت: قیمت‌ها در این بخش به حد نهایی خود رسیده و با تقاضاهای ناتوان روبه‌رو است به‌طوری‌كه برای این حد از قیمت‌ها دربخش مسكن، تقاضای كم وجود دارد و بازار معاملات مسكن دوران ركود را می‌گذراند. وی تصریح كرد: مطابق روال‌های قبل باید درشرایط كنونی ركود بازار معاملات در این بخش به تثبیت و كاهش قیمت‌ها بینجامد.

وی درباره پیش‌بینی خود نسبت به روند تغییر قیمت‌ها در بخش مسكن نیز اظهار كرد: پیش‌بینی استمرار روند كنونی بازار مسكن كه همانا حاكم بودن ركود در این بازار است منوط به ادامه دوران ركود و نیز ارائه آمار و ارقام رسمی از تغییر قیمت‌ها در مناطق مختلف كشور توسط مراجع مربوطه است.
گزارش حاصل از تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از آخرین وضعیت قیمت در تهران به شرح زیر است: در شهرك اكباتان برخی فروشنده‌ها برای واحدهای مسكونی بالای 100مترمربع قیمت 200 تا 240میلیون تومان در نظر گرفته‌اند. در این شهرك گفته می‌شود قیمت براساس مترمربع محاسبه نمی‌شود بلكه واحدها به صورت یكجا قیمت‌گذاری می‌شوند.

قیمت مسکن

یك مشاور املاك در شهرك اكباتان در این باره گفت: قیمت‌ها مدتی است ثابت باقی مانده، اما فروشنده‌ها حاضرند در مقابل قیمت‌های پیشنهادی‌شان تخفیف قابل توجهی به مشتری بدهند.

وی افزود: تخفیف پای معامله معمولا بین 3 تا 4میلیون تومان است، اما اخیرا معاملاتی داشته‌ایم كه خریدار تا 15میلیون تومان هم تخفیف در قیمت فروش قایل شده است.

در محله تهرانپارس نیز دو ماه است قیمت‌ها ثابت مانده است. مشاوران املاك در این محله معتقدند قیمت‌ها راكد است.

در خیابان كارگر شمالی و امیرآباد قیمت‌های پیشنهادی برای فروش واحدهای مسكونی بین 100 تا 200هزار تومان كاهش داشته است. در این محله كه عمر اغلب خانه‌ها بالای 15 سال است، قیمت واحدهای مسكونی نوساز فاصله قابل توجهی با خانه‌های قدیمی دارد.

در غرب تهران وضعیت به گونه دیگری است؛ در این منطقه خریداران عمدتا زوج‌های جوان هستند كه با توان مالی اندك به دنبال واحدهای مسكونی با متراژ كوچك می‌گردند.

در محدوده غرب تهران اغلب واحدهای مسكونی دارای وام بانكی هستند كه براساس توافق بین فروشنده و خریدار مبلغ وام هم می‌تواند به خریدار منتقل شود و هم می‌تواند روی قیمت ملك محاسبه شود و یكجا از خریدار دریافت شود.

در محدوده خیابان آیت‌ا... كاشانی قیمت‌های پیشنهادی برای فروش به نسبت دو ماه ابتدای سال متری 200هزار تومان ارزان شده است كه البته ارزش این رقم با توجه به تورم ماهانه به مراتب بیشتر است. در بلوار فردوس نیز ارزانی بیشتر است. یك مشاور املاك در این محل می‌گوید: چون خریداری در بازار نیست، فروشنده‌ها مجبور شده‌اند قیمت‌ها را بشكنند.

در محدوده خیابان نارمك یك انبوه‌ساز كه واحدهای نیمه ساخته را به مرحله پیش‌فروش رسانده، می‌گوید: اكنون به دلیل بی‌میلی خریداران مجبور هستم قیمتی را برای پیش‌فروش اعلام كنم كه 3 ماه پیش برای یك ساختمان دیگر در تهرانپارس اعلام كرده بودم. در خیابان پیروزی نیز واحدهای نوساز در مرز قیمت واحد‌های قدیمی معامله می‌شود.

در خیابان جوادیه در منطقه جنوبی تهران هفته گذشته یك واحد 75 مترمربعی به قیمت هر متر مربع یك‌میلیون و 200هزار تومان برای فروش پیشنهاد شد كه البته پای معامله حتما این قیمت مشمول تخفیف خواهد شد. گزارش‌ها همچنین حاكی است قیمت‌ها در مناطق پیروزی، بلوار ابوذر و افسریه حداقل متری 300 هزار تومان كاهش یافته است.

توصیه‌های كارشناسی برای خرید
واكنش بازار به ارزانی مسكن چگونه است؟ این پرسش برای كسانی كه در روزها و هفته‌های آینده قصد خرید دارند مطرح است، چرا كه در همین وضعیت عده‌ای هنوز مترصد هستند تا با ترفندهای مختلف بتوانند حداكثر سود را از بازار كسب كنند. رییس اتحادیه مشاوران املاك در این‌باره به دنیای اقتصاد گفت: با توجه به شرایط فعلی كه در بازار حاكم است، مردم باید در امر خرید و فروش مسكن احتیاط كنند و وقتی می‌خواهند ملكی بخرند، فورا این كار را انجام ندهند بلكه از چندین مشاور املاك پرس‌‌و‌جو كنند تا بتوانند قیمت عادلانه ملك مورد نظر خود را بیابند. قلی خسروی تاكید كرد: در حال حاضر بسیاری از افراد به خاطر نیاز به پول یا تمایلات سودا‌گرانه ملك مورد نظر خود را چندین برابر قیمت واقعی در معرض فروش قرار می‌دهند و مردم باید نسبت به این قضیه آگاه باشند و با هوشیاری هرچه تمام‌تر منصف‌‌ترین فروشنده ممكن را پیدا كرده و با او معامله كنند.

رییس اتحادیه مشاوران املاك تهران در پاسخ به این سوال كه قیمت مسكن نسبت به دو ماه پیش ارزان شده یا ثابت مانده است؟ گفت: در حال حاضر قیمت مسكن در وضعیت ركود به سمت پایین است و این ركود در واقع، خوشبختانه به سمت بالا نیست.

وی در ادامه در خصوص علت این ركود نسبی گفت: مجموعه‌ای از عوامل دست به دست هم داده است تا سبب شوند كه بازار مسكن در یك ركود نسبی به سر ببرد كه از جمله آن می‌توان به سیاست‌های بازدارنده دولت برای تثبیت قیمت‌ها اشاره كرد. وی در ادامه در پاسخ به این سوال كه توصیه شما به مردم در این روزها برای خرید مسكن چیست؟ گفت: متاسفانه مردم كشور ما بنابر یك سنت دیرینه عادت دارند وقتی كالایی گران می‌شود برای خرید آن رقابت تنگاتنگی می‌كنند و همین امر باعث می‌شود كه تنور داغ آن كالا داغ‌تر شود. رییس اتحادیه مشاوران املاك تهران خاطرنشان ساخت: این در حالی است كه در همه جای دنیا عكس این روند حاكم است و مردم تمایلی برای خرید كالای گران ندارند چرا كه عقیده دارند این اقدام آنان و عدم‌تمایل آنها برای خرید كالای گران در نهایت موجب ارزانی آن كالا خواهد شد.

ركود یعنی ارزانی؟
یك كارشناس مسكن درباره شكل‌گیری وضعیت تازه بازار مسكن معتقد است: ركود گریبان‌گیر بازار مسكن شده است، اما شكسته شدن قیمت‌ها را در پی ندارد بلكه به دلیل تاثیر منفی سیاست‌ها در این بخش تنها خرید و فروش خانه از رونق افتاده است.

محمد پورشیرازی با بیان این مطلب اظهار كرد: این ركودی كه بازار مسكن را فراگرفته است بیشتر به فریاد خاموشی در درون بازار می‌ماند. وی افزود: بازهم گرانی خانه‌ در ماه‌های آینده ادامه دارد چراكه در همین مدت مصالح ساختمانی چند برابر گران شده‌اند كه نه تنها راهكاری برای مهار قیمت‌ها اتخاذ می‌شود بلكه با سیاستی‌هایی مقطعی كه در این عرصه اتخاذ می‌شود به آن دامن زده‌ می‌شود. این كارشناس مسكن در گفت‌وگو با ایسنا، بیشتر معضلات بخش مسكن را مربوط به اقتصاد كشور دانست و گفت: متاسفانه هجوم بی‌رویه سرمایه به این بخش و تصمیم‌گیری‌های بی‌ثمر و مقطعی بازار مسكن را با آشفتگی مواجه كرده است و نمی‌توان انتظار داشت در كوتاه‌مدت مشكل بخش مسكن را رفع كرد. وی تصریح كرد: ركود در بازار مسكن را نباید نشانه شكسته شدن قیمت‌ها تلقی كرد چراكه سیاست‌هایی درستی دراین زمینه اتخاذ نشده است كه ركود این بازار كاهش قیمت را در بر داشته باشد. این كارشناس مسكن تصریح كرد: از طرفی تولید افزایش نیافته است كه در برابر حجم بالای تقاضاها جوابگو باشد.

پورشیرازی در پایان گفت: سیاست‌های اشتباه در بخش مسكن و توجه كردن به مهاجرت مردم به روستا امروز بخش مسكن را با پیچیدگی‌ مواجه كرده است كه اگر چاره‌ای جدی كه درعمل خود را نشان دهد برایش اندیشده نشود و بازهم بخواهیم با همان راه‌حل‌های مقطعی به داد بازار مسكن برسیم و نمی‌توان به آینده‌ی این بازار امیدوار بود. هیجان بازار را تحمل كنید

علیرضا سرحدی، یك كارشناس دیگر مسكن نیز با اشاره به روند رو به كاهشی قیمت مسكن در كشور می‌گوید: اگر خریداران صبر داشته باشند و هیجان بازار را تحمل كنند، سازندگان مسكن ناچارند به دلیل نیاز مالی به صورت اتوماتیك مسكن را زیر قیمت عرضه كنند. وی افزود: سازندگان ساختمان هیجان كاذبی را وارد بازار می‌كنند تا بتوانند سود بیشتری ببرند و ملك خود را گران‌تر بفروشند. سرحدی تصریح می‌كند: البته سیاست‌هایی كه دولت اتخاذ می‌كند، می‌تواند اثرات جانبی بر این قضیه داشته باشد و باعث تعدیل در بازار مسكن شود. وی معتقد است: مشكل اصلی مسكن، در كلان‌شهرها است و در شهرها و روستاهای كوچك مشكل كمبود مسكن وجود ندارد و گاهی در شهرهای كوچك به دلیل مهاجرت، مساله مازاد مسكن هم وجود دارد؛ اما در شهرهای كوچك سطح كیفیت به خوبی رعایت نمی‌شود. وی یادآور می‌شود: هر سیاستی كه بتواند قیمت مسكن را از قیمت تمام شده آن كمتر كند، سیاست مثبتی است؛ ولی در حل مشكل كلی مسكن جای تردید است. بنابراین در شرایط كنونی طرح زمین‌های 99ساله، ایده خوبی است و نتایج تاثیرگذاری خواهد داشت كه باید با اقتصاد برنامه‌ریزی شده پیش برود.

بازار از نگاه مشاوران تنور داغ نیست
اسلامی‌زاده مشاور املاك در شمال تهران: تنور بازار مسكن همچون سال گذشته داغ نیست و اندكی سرد شده است. چرا كه قیمت‌ها در سال‌های 85 و 86 به حدی رشد صعودی داشته است كه خواه ناخواه در سال‌جاری قیمت‌ها را با رشد منفی تكان داده است. به نظر می‌رسد بازار مسكن به لحاظ افزایش قیمت به مرحله اشباع رسیده است و از سوی دیگر از آنجا كه دلالان و سوداگران مسكن به دلایل رشد غیرمنطقی قیمت‌ها توان خرید و فروش املاك خود را ندارند در نتیجه بدیهی است كه در حال حاضر بازار مسكن دچار ركود شده است و حتی اگرچه باورش سخت است، اما قیمت مسكن كاهش داشته است. در واقع قیمت مسكن در سال گذشته آنقدر رشد داشته است كه حتی خریداران واقعی مسكن نیز قدرت خرید خود را از دست داده‌اند. خوشبختانه اتفاق مثبتی كه در بازار مسكن رخ داده این است كه این بازار كمی حرفه‌ای شده است چرا كه سابق بر این صاحبان مشاغل مختلف در كار خرید و فروش ملك بودند ، اما سیاست‌های بازدارنده دولت در عرصه مسكن باعث شده تا در حال حاضر مشاوران حرفه‌ای سهم عمده‌ای در بازار مسكن داشته باشند.

ارزانی حتمی است
شافعی یك بنگاه‌دار در غرب تهران: نگاهی به تاریخچه بازار مسكن ایران به خوبی مشخص می‌كند همیشه بازار مسكن پس از اینكه یك دوره افزایش قیمت داشته با ركود مواجه شده است و از آنجا كه قیمت مسكن طی سال‌های 85 و 86 رشد چشمگیری داشته است در نتیجه ارزانی در سال‌جاری امری كاملا بدیهی است. از آنجا كه بسیاری از قیمت‌هایی كه فروشنده‌ها ارائه می‌دهند قیمت‌های غیرواقعی و غیركارشناسی است در نتیجه حتی خریداران واقعی نیز قدرت خرید برای مسكن را ندارند و همین امر باعث شده است فروشندگان كمی از موضع خود پایین بیایند و قیمت‌های عادلانه‌تری پیشنهاد دهند و متعاقب این مساله نیز قیمت مسكن تا حدی كاهش پیدا كرده است.

حجم معاملات كاهش یافته است
نادری یكی از بنگاه‌داران فعال واقع در شرق تهران: در حال حاضر ركود حاكم بر بازار مسكن باعث شده این بازار از خریدار واقعی خالی بماند.
به عنوان مثال در سال‌جاری با گذشت حدود 4 ماه فقط 2 فقره معامله خرید و فروش صورت گرفته است، این در حالی است كه سال پیش طی 4 ماه حدود 28 فقره معامله صورت گرفت.
در حال حاضر در برخی مناطق در شرق تهران قیمت هر متر آپارتمان نوساز بین یك میلیون و 800هزار تا 2میلیون و 300هزار تومان و قیمت هر متر آپارتمان چند سال ساخت بین یك میلیون و 200هزار تا 2میلیون و 200هزار تومان است.

منبع خبر: دنیای اقتصاد