آخرین بروزرسانی : پنجشنبه 09 خرداد 1387 - 08:49:10 ق.ظ.
مرتبه بازدید | نظرات شما | نسخه قابل چاپ | این صفحه را برای دوستان خود بفرستید.

بازار مسكن ایران از نگاه خارجی‌ها

A view of buildings in north western Tehran

خبرگزاری رویترز در گزارشی از وضعیت بازار مسكن در ایران، دو دلیل عمده را برای روند فزاینده قیمت‌ها در این بازار معرفی كرده است.در این گزارش كاهش دستوری نرخ بهره و سرمایه‌های ایرانیان خارج از كشور دو عامل اساسی برای دامن زدن به گرانی مسكن در ایران تحلیل شده است.
 

نرخ بهره پایین، تقاضای زیاد و هجوم سرمایه‌های ایرانیان مقیم خارج
عوامل تحریك بازار مسكن ایران از نگاه رویترز
خبرگزاری رویترز در گزارشی از وضعیت بازار مسكن در ایران، دو دلیل عمده را برای روند فزاینده قیمت‌ها در این بازار معرفی كرده است.
در این گزارش كاهش دستوری نرخ بهره و سرمایه‌های ایرانیان خارج از كشور دو عامل اساسی برای دامن زدن به گرانی مسكن در ایران تحلیل شده است.
آنچه در پی می‌آید عین گزارش خبرگزاری رویترز از بازار مسكن كشورمان است.

میلیونرهای تهرانی
خانم ن. احتشامی برای خرید خانه‌ای شیك به تازگی 6 میلیون دلار پول پرداخته‌است. اشتباه نكنید این خانه در نیویورك یا لندن نیست. این خانه در تهران پایتخت ایران واقع است. او كه 56 سال سن دارد و یك طراح داخلی از خانواده‌ای ثروتمند در شمال تهران است، می‌گوید: من حالا یك میلیونرم.
اما هیچ چیز دیگر در زندگی این زن به زندگی میلیونرها شبیه نیست. او درحالیكه كه كنار پنجره خانه‌اش ایستاده و آن را می‌بندد، می‌گوید: احساس می‌كنم كه در یك هلی‌كوپتر نشسته‌ام. از اینجا من كل شهر را می‌بینم.
این ماجرایی است كه اكنون در كل دنیا هم تجربه شده‌است، یعنی افزایش ناگهانی قیمت‌ها كه بخشی از آن از وام‌دادن‌های آسان ناشی می‌شود. اما در ایران مردم بسیار از قیمت بازار عقب هستند.
آقای م. باقری یك بازرگان است كه از سال 1980 در آلمان زندگی می‌كند و امیدوار است كه از این الگوی جدید در ایران سود هنگفتی نصیب خود كند.
او از اروپا جایی كه در آن زندگی می‌كند وام می‌گیرد و در تهران آپارتمان می‌خرد. او می‌گوید كه به زودی به یك ابرثروتمند تبدیل می‌شود.
از سال 2005 (یعنی بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری ایران)، بازار املاك در این چهارمین تولیدكننده بزرگ نفت دنیا رونق گرفته است. كارشناسان اقتصادی می‌گویند كه قیمت املاك در ایران تنها در سال 2007 ، بیش از 100 درصد افزایش یافته‌است. این افزایش قیمت در سال 2006 بیش از 62 درصد و در سال 2005 بیش از 50 درصد بوده‌است. بعضی كارشناسان اقتصادی می‌گویند كه این افزایش قیمت ادامه خواهد یافت؛ چرا كه با پایین كشیدن نرخ بهره به میزانی كمتر از نرخ تورم، ایرانی‌ها و سرمایه‌گذاران در بازار ملك به دنبال فرصتی برای سود بیشتر می‌گردند.
رضا عبدی‌زاده از كارشناسان اقتصادی می‌گوید كه این افزایش قیمت ممكن است یك حباب باشد. این روند شاید روندی كاذب باشد؛ چرا كه سیر افزایش قیمت‌ها منطقی نیست. اما فعلا كه یك حقیقت است. قیمت مسكن در ایران معمولا كم نشده‌است. دولت ایران ممكن است بتواند روند افزایش قیمت را متوقف كند اما بعید است كه بتواند آن را پایین بیاورد.

وام‌های سریع
دولت محمود احمدی‌نژاد طرحی را برای دادن وام‌های سریع به بنگاه‌های زودبازده به اجرا گذاشت. بر اساس این طرح به افراد و شركت‌هایی كه برای ایجاد شغل در ایران برنامه دارند مقدار زیادی وام داده می‌شد. نرخ بیكاری در ایران بالای 10 درصد است. این برنامه كه نوعی بسته محرك اقتصادی بود، باعث افزایش تورم شد و انتقاد و هشدار بسیاری از جمله طهماسب مظاهری رییس كل بانك مركزی ایران را برانگیخته‌است. سعید لیلاز یك كارشناس اقتصادی در این زمینه می‌گوید: این كار مشكلاتی به وجود می‌آورد، زیرا موضوع و مشكل اصلی وجود سرمایه‌ و نقدینگی است.
دولت گفته‌است كسانی كه از این پول به جای ایجاد اشتغال، برای سرمایه‌گذاری در ملك استفاده كنند برای 5 سال از دریافت هرگونه وامی محروم خواهند شد.
احمدی‌نژاد كه به خاطر این سیاست‌ها مورد انتقاد كارشناسان اقتصادی قرار گرفته‌بود، نرخ بهره را با وجود رشد شدید نقدینگی در سال گذشته كاهش داد. اكنون نرخ بهره زیر نرخ تورمی است كه اكنون بالای 20 درصد در سال است.

پرش ناگهانی
علی افشاری یكی از بنگاهداران معاملات ملكی در این باره می‌گوید: وقتی فرصت دیگری برای سرمایه‌گذاری وجود نداشته‌باشد و نرخ بهره بانكی هم زیر نرخ تورم باشد طبیعی است كه پول به سوی بازار املاك سرازیر می‌شود.
دولت تاكنون در تلاش برای مهار قیمت‌ها در این بازار ناموفق بوده‌است. هر سال یك میلیون نفر خواستار مسكن در ایران به این بازار وارد می‌شود و این درحالی است كه هر سال در این كشور تنها 600 هزار خانه جدید ساخته می‌شود. به این ترتیب میزان كمبود مسكن بالاست.
ح. تقوی كارمند است و دو فرزند دارد. او خانه 60 متری خود را در تهران فروخته تا خرج عروسی پسرش را تامین كند. از آن زمان تا كنون او حتی نتوانسته یك آپارتمان كوچكتر برای خود و خانواده‌اش اجاره كند. این درحالی است كه او فكر می‌كرد با فروش خانه‌اش می‌تواند یك آپارتمان كوچك‌تر خریداری كند و خرج عروسی پسرش را هم بدهد. اكنون اما او در سن 55 سالگی بدون خانه و سرپناه مانده‌است.
بعضی دلالان معاملات ملكی و بنگاهداران با شعله‌ورتر كردن این آتش، پیش‌بینی می‌كنندكه در ماه‌های آینده قیمت‌ها با یك جهش رو‌به‌رو می‌شود. این پیش‌بینی
آنها ناشی از فشارهای بین‌المللی است كه این روزها بر ایران شدت گرفته است.
نرخ پایین بهره، تقاضا برای مسكن و تهدیدهای بین‌المللی همگی به این افزایش قیمت دامن می‌زند و این درحالی است كه ایرانی‌ها بیشتر از گذشته سرمایه خود را در بخش مسكن و ساخت و ساز سرمایه‌گذاری می‌كنند. سرمایه خارجی در موفقیت این بازار نقش بزرگی دارد، زیرا ارزش ریالی پول ایرانی‌های ساكن خارج از كشور در سال‌های اخیر افزایش یافته‌است. دلیل آن هم این است كه ایرانی‌ها نگران آن هستند كه دارایی‌شان در بانك‌های خارجی در اثر تحریم‌های آمریكا بلوكه شود. به همین دلیل این پول را به ایران می‌فرستند.
باقر صفریان یك مهندس عمران كه در كار ساخت‌وساز انبوه خانه در جنوب تهران مشغول است، می‌گوید، قیمت‌ها افزایش خواهد یافت چرا كه رونق ساخت‌وساز در بخش‌های عمده كشور از جمله شهرهای نزدیك تهران رونق قابل توجهی گرفته‌است. او می‌گوید، مردم پول دارند و با كاهش ارزش در مقابل دلار و طلا ترجیح می‌دهند كه در بازار املاك سرمایه‌گذاری كنند.
محمود رحیمی یك كارمند 35 ساله دولت است كه زندگی او هم در اثر این افزایش ناگهانی قیمت لطمه دیده است.
او می‌گوید اكنون خرید یك آپارتمان خیلی كوچك هم در تهران غیرممكن است قیمت‌ها اكنون بین متری 2 هزار تا 20 هزار دلار در نوسان است.
رحیمی می‌گوید: حتی اگر ما هیچ چیزی نخوریم و طی 40 سال حتی یك ریال هم خرج نكنیم شاید بتوانیم بعد از این مدت یك خانه 20 متری بخریم. البته اگر تا آن زمان قیمت‌ها ثابت بماند و بیشتر نشود.

رقابت تهران و پاریس
خبرگزاری فرانسه:در حال حاضر بسیاری از صنعتگران ترجیح می‌دهند بخشی از سرمایه خود را در بخش مسكن وارد كنند
خبرگزاری فرانسه نیز در گزارشی به بررسی وضعیت مسكن در تهران پرداخت و نوشت: در حالی كه اقتصاد ایران از تورم صدمه می‌بیند، مالكان خانه‌ در ایران به سرعت در حال ثروتمندتر شدن هستند.
این خبرگزاری اد امه داد: یك پنت‌هاوس لوكس هزار و 400‌متری در شمال تهران اخیرا 21‌میلیون دلار به فروش رفت كه قیمت هر مترمربع آن حدود 15‌هزار دلار بوده است، این در حالی است كه میانگین حقوق ماهانه ایرانیان معادل 300 تا 460‌دلار در ماه است.
در حالی كه بازار مسكن در آمریكا دچار مشكل شده است، قیمت‌های خانه در مناطق حومه شهر تهران طی سه ماه دست كم 10‌میلیون ریال (بیش از هزار دلار) افزایش یافته است.
به اعتقاد خبرگزاری فرانسه، قیمت مسكن در تهران قابلیت رقابت با قیمت مسكن در پاریس را دارد به طوری كه در پایتخت فرانسه هر متر مربع خانه 10 تا 100‌میلیون ریال (شش هزار و 500 تا 10‌هزار و 700‌دلار) معامله می‌شود.
یك آژانس املاك در تهران با اعلام اینكه متراژ خانه‌های شمال شهر تهران به طور میانگین 200‌متر مربع است، گفت: برای خرید خانه در مناطق شمالی شهر باید دست كم یك میلیون دلار پرداخت كنید.
با توجه به فعالیت بی‌رونق بازارهای سهام، بخش املاك یكی از مطمئن‌ترین بخش‌ها برای جذب نقدینگی است كه در پی افزایش قیمت نفت به اقتصاد ایران سرازیر شده است.
این خبرگزاری در ادامه گزارش خود كه ایسنا آن را منتشر كرده است، به امكانات لوكس خانه‌های شمال تهران پرداخته و می‌نویسد: تسهیلاتی همچون استخر، سونا، جكوزی و غیره در خانه‌های نوساز به وفور یافت می‌شود تا خریداران ثروتمند بیشتری جذب شوند به طوری كه حتی یكی از برج‌های مسكونی تهران دارای محل مخصوص فرود هلی‌كوپتر هست و برخی از آنها از آسانسورهایی برای منتقل كردن خودروها به داخل آپارتمان نیز برخوردارند.
این در حالی است كه افزایش قیمت مسكن تنها منحصر به مناطق شمالی شهر تهران نیست و دیگر مناطق و شهرهای بزرگ همچون اصفهان، مشهد و تبریز نیز با چنین افزایش قیمتی مواجه هستند به طوری كه در شهر پرند و هشتگرد كه در حومه تهران نیز قرار دارند قیمت‌ها افزایش داشته‌اند.
یك صاحب آژانس املاك می‌گوید: مسكن سودمندترین محل برای سرمایه‌گذاری است، قیمت‌ها طی یك سال پیش 100‌درصد افزایش داشته و به افزایش خود نیز ادامه خواهد داد. هیچ بخش دیگری چنین سوددهی ندارد.
این در حالی است كه بسیاری دیگر نیز چنین عقیده‌ای دارند. صاحب یك فروشگاه فست‌فود معروف تهران با اعلام اینكه بازار مسكن برای سرمایه‌گذاری محل مناسبی است، می‌گوید: ما در ماه‌های شلوغ ژانویه و فوریه تنها شش‌ درصد سود داشته‌ایم، این در حالی است كه سود بازار مسكن بسیار بیشتر است.
یك صنعتگر ایرانی كه افزایش قیمت‌ها منجر به تعطیلی دو شركت واردات محصولات پتروشیمی او شده می‌گوید، ما طی یك سال در حدود 800‌هزار دلار زیان كردیم و پس از آن سرمایه‌گذاری در بخش مسكن را انتخاب كردیم و جالب بود كه طی دو ماه سود برابر با زیان خود را به دست آوردیم.
به اعتقاد تحلیلگر خبرگزاری فرانسه، در حال حاضر بسیاری از صنعتگران ترجیح می‌دهند تا بخشی از سرمایه خود را در بخش مسكن وارد كنند. در حالی كه برخی از ناظران پیش‌بینی می‌كنند كه حباب كنونی مسكن خواهد تركید، دیگران معتقد هستند كه بهای مسكن همچنان به افزایش خود ادامه خواهد داد.

منبع خبر: دنیای اقتصاد