آخرین بروزرسانی : دوشنبه 22 بهمن 1386 - 00:25:52 ق.ظ.
مرتبه بازدید | نظرات شما | نسخه قابل چاپ | این صفحه را برای دوستان خود بفرستید.

فكر كنيد بعد خانه بخريد

بازار مسكن در اين دو- سه ماه اخير به يك بازار راكد و بدون تقاضا تبديل شده است. امسال نيز همچون سال‌هاي گذشته، در تهران به محض به پايان رسيدن فصل گرما، خانواده‌ها دست از جست‌وجو براي خانه‌دار شدن كشيدند و شايد خودشان را براي بهار و تابستان 87 آماده كرده‌اند. غافل از اينكه اين خانواده‌ها بايد پول‌هاي جيبشان را هم براي سال آينده از حالا آماده كنند و به قول معروف پول روي پول بگذارند.

خريد و فروش در بازار مسكن اين روزها تقريبا صفر شده است. البته خريد و فروش واحد مسكوني و مابقي معاملاتي كه در اين بازار در حال انجام است به دو منظور بيشتر نيست: اول خريد به قصد سرمايه‌گذاري، دوم: خريد براي واحدهاي اداري و تجاري. بازار مسكن در ايران شاخصه جالب و عجيبي دارد.
اين بازار هميشه تقاضا دارد، فقط عرضه است كه به تناسب زمان و اوضاع و احوال ساير بازارهاي اقتصادي حجم آن گه‌گاه تغيير مي‌كند.
به عنوان مثال در سال گذشته بعد از 4سال كه قيمت مسكن تقريبا ثابت بوده به يكباره بالا رفت و اين افزايش قيمت باعث شد به مرور حجم تقاضا كه توانايي خريد را از دست داده بود از ميدان خارج شود تا اينكه در سال‌جاري به دليل كاهش چشمگير تقاضا در بازار مسكن اين بازار حالت ركود به خود گرفته است.
در اين بازار ركود، اما قيمت‌ها همچنان به تبع سال قبل در حال افزايش است و هنوز ركود نتوانسته قيمت را تحت‌تاثير قرار دهد.
اينكه متقاضيان خريد از بازار مسكن كنار رفته‌اند به اين معني نيست كه همه خانه‌دار شده‌اند و كسي ديگر به دنبال خانه نيست، بلكه به اين معنا است كه به دليل آنكه توانايي مالي متقاضيان پايين‌تر از قيمت‌ها است؛ بنابراين تقاضاي موثر از بازار كنار كشيده تا شايد روزي بتواند بر قيمت‌ها غلبه پيدا كند.
چنين روزي مسلما زماني اتفاق مي‌افتد كه ركود كنوني بتواند قيمت‌ها را ثابت كند. با ثابت شدن قيمت‌ها مجددا رونق به بازار مسكن برمي‌گردد و حجم خريد و فروش‌ها افزايش مي‌يابد.
با رونق گرفتن بازار، فروشندگان سعي مي‌كنند سود بيشتري نصيب خود كنند و در نتيجه پس از مدتي كه از رونق مي‌گذرد، شاخص قيمت‌ها آهسته آهسته راه صعود را در پيش مي‌گيرد و در نهايت آن قدر بالا مي‌رود كه دوباره تقاضا از بازار خارج مي‌شود.
بازار مسكن در ايران از همين چرخه ساده تبعيت مي‌كند: سه الي چهار سال رونق، يك سال و نيم الي دو سال ركود.
هنر اين است كه بتوان در پايان فصل ركود خانه خريد. اگر چنين كنيد حتما برنده بازار بي‌حساب و كتاب مسكن خواهيد بود.
چرا كه موفق شده‌ايد در بهترين شرايط و با كمترين پول خانه‌دار شويد.
در پايان فصل ركود قيمت‌ها كمترين رشد را تجربه مي‌كنند.
امسال دولت تلاش كرد مقدمات خانه‌دار شدن يك ميليون و 500هزار خانواده را فراهم كند. به اين خانواده‌ها در قالب تعاوني‌هاي مسكن، زمين دولتي به صورت اجاره با مدت زمان 99 سال واگذار شده تا در سال آينده از طريق شركت‌هاي ساختماني آپارتمان‌هاي 4 و 5 طبقه با ميانگين متراژ 75 متر مربع روي آنها ساخته شود.
اين اتفاق بزرگ به طور قطع تاثير بزرگي روي بازار مسكن خواهد گذاشت؛ چرا كه اضافه شدن 5/1ميليون واحد مسكوني به 15ميليون واحد مسكوني موجود در كشور يعني افزايش 10درصدي تعداد خانه‌هاي موجود. كه اين افزايش در حجم عرضه بازار غيرتعادلي عرضه و تقاضاي مسكن را تا حدودي متعادل خواهد كرد.
هر عقل محاسبه‌گري حكم مي‌كند نتيجه چنين اتفاقي چيزي نخواهد بود جز ارزان شدن خانه.
البته اينكه مي‌گوييم ارزاني، به اين معني نيست كه اگر امسال مي‌توانيم با 100ميليون تومان صاحبخانه شويم. سال بعد مي‌توانيم با 90ميليون تومان آن را خريداري كنيم! خير، هرگز منظور اين نيست.
ارزاني مسكن به اين معني است كه قيمت‌ها در اين بازار ثابت بماند. چرا كه همين ثابت ماندن قيمت‌ها در شرايطي كه تورم سالانه حداقل 15درصد است يعني اينكه قيمت‌ها 15درصد نسبت به سال قبل ارزانتر شده است.
پس همانطور كه در بالا توضيح داده شد، سال آينده حجم عرضه افزايش خواهد يافت. از طرفي طبق آمار اعلام شده توسط شهرداري‌‌هاي سراسر كشور، تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده در 8ماه اول امسال در مقايسه با سال قبل در كل كشور حدود 40درصد رشد كرده است.
در نيمه اول امسال ساخت بيش از 430هزار واحد مسكوني در كشور آغاز شده كه با اين حساب اگر مصالح ساختماني كافي در اختيار سازندگان قرار بگيرد و مشكلي پيش نيايد، سال بعد نيم‌ميليون ديگر خانه جديد اضافه خواهد شد.
حالا اگر با توجه به همه اين آمار و ارقام بخواهيم توصيه‌اي براي تعيين بهترين زمان خريد خانه به شما بكنيم، اين است كه اگر هنوز خانه‌دار نشده‌ايد و دنبال فرصتي براي خريد خانه هستيد بهتر آن است سال آينده اقدام كنيد آن هم در انتهاي سال.
البته اين توصيه همانطور كه تاكيد مي‌شود فقط توصيه است. مسلما هرگونه تغييرات احتمالي در شرايط ساير بازارهاي اقتصادي همچون طلا، سكه، ارز و بازار سهام، وضعيت شاخص‌ها در بازار مسكن را تحت‌الشعاع قرار خواهد داد.
از همين امروز تا تقريبا انتهاي سال آينده يكسال وقت داريد. در اين يكسال مي‌توانيد هرچه‌قدر پول پس‌انداز كرده‌ايد در بانك مسكن سپرده‌گذاري كنيد تا در پايان يكسال بتوانيد يك وام 18ميليون توماني هم به اندوخته‌هاي خود براي خريد مسكن اضافه كنيد.
همچنين مي‌توانيد به بانك‌هاي مختلف هم سري بزنيد تا اگر راهي بود وام‌هاي ديگري را هم دريافت كنيد.
در طول اين يك سال هرگز از اخبار و اطلاعات بازار مسكن غافل نشويد. تحولات اين بازار را به دقت پيگيري كنيد تا اگر چنانچه اتفاق خاصي در حال وقوع بود بتوانيد بهترين استفاده را از آن ببريد.
در طول يكسال مي‌توانيد قيمت‌ها را در محله‌ها و مناطق مختلف شناسايي كنيد و با توجه به موقعيت محله، بهترين ‌را براي زندگي انتخاب كن